专家解读丨担忧美国经济前景 美股遭遇9月“开门黑”
美股的大跌也带崩了日本和韩国股市。9月4日，日经225指数收盘跌4.24%，创下8月5日“黑色星期一”暴跌以来的最大单日跌幅，其中各大芯片股集体大跌；韩国综合指数大跌3.15%，抹去年内全部涨幅，今年以来跌2.80%，重要成分股SK海力士跌超8%，三星电子跌超3%。
记者 李贝贝 上海报道
9月29日晚间，上海宣布优化房地产政策，聚焦限购、金融和财税三方面，内容包括缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限、优化个人住房贷款的有关政策、调整增值税征免年限等7个方面。
“沪七条”效果立竿见影，发出当晚就有楼盘称“客户连夜看房”。10月1日起，新政正式实施，不少楼盘人气爆棚，上海楼市迎来纯正的“黄金周”。
新房市场上，购房者“激情下单”，各大售楼处喜报不断；二手房市场，房东“连夜跳价30万（元）”“五天成交二手房1125套，同比暴涨379%”的消息也频频刺激着人们的眼球。
中环金茂府销售负责人王丽萍向《》记者分析指出，因为购房首付下调、“三改一”的规定，外环外楼盘会出现刚需首置客户一波量的激增；对于中环金茂府这样的改善型楼盘，则会形成“政策+项目”的同频共振，促使项目更好的市场表现。“其实更多的是一种对购房者信心提升、对市场预期好转的正向促进。”王丽萍表示。
中原地产市场分析师卢文曦认为，“沪七条”将有效提振市场信心、稳定预期，叠加传统的“金九银十”销售旺季，今年第四季度成交量有望走出“翘尾”行情。
新房市场多个楼盘超预期认筹
10月6日，国贸中国铁建（601186）·西派海上项目启动认筹。尽管风雨交加，且项目均价高达9.2万元/平米，但售楼处依旧人气爆棚，沙盘处挤满了倾听置业顾问介绍的购房者，洽谈区亦是座无虚席。
“今天是认筹第一天，这会已经差不多有100组客户来认筹了。”置业顾问告诉记者，该项目此次推出187套房源，仅认筹2天，10月7日午间即结束认筹。在这2天内付款可享受总房价2个点的优惠，并免除一年物业费。
置业顾问强调，该批房源是仅有的“800万（元）即可入住内环内的机会”。不过，其也直言，从认筹情况来看，该项目需要摇号，“你可以去碰碰运气，但还真不一定能摇得到。”
国贸中国铁建·西派海上的热闹场景并非个例。“品质热盘的典型代表”中环金茂府于10月1日—10月7日（中午12时）进行认筹，共推出165套房源，截至10月7日上午已超过210组认筹。在此期间，平均每天的新增来访量也近百组。
从认筹情况及结果来看，“整体是符合预判的”。中环金茂府营销总监王丽萍介绍说，中环金茂府本身也有大量的金茂粉客群基数，作为改善型品质热盘，叠加政策利好，效果更加显而易见。中环金茂府认筹首日，有“担心买不到房子”的客户在早上6点就开始排队等待。
10月1日起，为了迎接大客流，中环金茂府启动“无休模式”，项目团队由40人扩充到了60人，售楼处关门的时间也从晚上8点进一步延迟到晚上10点，整个团队每天超负荷运转。“国庆假期每天强度都很大，每个人几乎都是停不下来的状态。像热搜说的‘置业顾问嗓子都冒烟了’，在我们项目还挺真实的。”王丽萍表示。
国庆期间，招商蛇口（001979）在上海推出“国庆新政 九大项目钜惠狂欢”活动。10月4日，该公司即发出喜报，称新政落地后，招商蛇口上海公司国庆3天劲销7亿（元）。
其中，10月6日，在位于浦东三林板块的招商·臻境项目，置业顾问向记者介绍说，该项目二期已经在今年8月27日开盘，目前仅剩少量房源；三期产品则还处于蓄客阶段。新政发出后，售楼处的热度高居不下，每天的来访量多达百余组，置业顾问称“有客户直接说等工作日再来，国庆节期间人太多了”。受天气影响，该项目当日客流量有所减少。但记者看到，前来咨询的置业者还算络绎不绝，洽谈区也一直有人在看合同。
“新政不是让不买房的人来买房，而是让之前看房但犹豫的客户下定了决心。”该名置业顾问强调，“沪七条”发出重大利好促成客户果断下单。另据公开报道，该项目去化速度从9月的日均2套，跳涨到国庆的日均6—7套，且国庆2天劲销25套，成交客户中43%为首次来访。
二手房市场升温，少量房东“跳价”
对比新房市场，“沪七条”对二手房市场的提振作用同样不容小觑。
“新政落地第一晚，咨询电话就接个不停。太忙了，带看的话一天大概4—8组不等。”在位于浦东三林的一家中介门店，置业顾问小周向记者介绍说，虽然公司规定10月1日——10月3日全员休息，但“有客户的人基本上都没休假”。
在小周看来，上海此次进一步放松了购房资格对社保缴纳年限的要求，外环外购房仅需一年，且增值税免征年限“5年改2年”政策，购房成本大幅降低，大大提升了客户的看房热情，“原先那些犹豫不决的客户现在也果断了不少。”
“‘黄金周’期间的转化量有明显提升。”小周表示，自己的感受是：“沪七条”落地后，那些品质好、性价比高的优质房源成交速度明显上升，尤其200万元—400万元的刚需房源更为抢手。
据上海安居客统计，国庆假期前5天，上海二手房成交量为1125套，较去年同期的235套暴涨379%，这一数字也远超2021年同期的502套（10.4—10.7）和2022年的452套。
值得一提的是，“沪七条”出台后，有部分房东“连夜跳价”。但小周强调，据其了解，房东提价情况并不多见，“多数还是希望尽快出手”。
市民王先生是少数“跳价”的房东之一。王先生向记者解释说，自己将一套位于浦东新区周浦的住宅挂牌，新政前“中介说330万（元）是可以接受的价格了”，不断要求王先生快速卖房，甚至有客户仅开价320万（元）。因为与心理价位还有一定差距、且之前已经数次降价，王先生一直犹豫不决。
新政发出当晚，王先生果断提价30万元。出乎王先生意料的是，尽管价格上调，但国庆期间，前来看房的购房者络绎不绝，“每天大概都要接到5、6组吧”。不过，王先生也向记者强调，自己并非“狮子大开口”，只是希望能够有更为合理的售价，“335—340万元就能接受了”。
四季度上海楼市有望走出“翘尾”行情
此次上海推出的“沪七条”，在首付比例、信贷等方面进行了力度颇高的优化，进一步降低购房门槛、减少置换成本。
王丽萍分析指出，新政对于上海楼盘的影响可以分为2类：其一，外环外新盘。因为购房首付下调、“三改一”（即非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，由原来的满3年调整为满1年及以上）的规定，刚需首置客户会出现一波量的激增；其二，对于中环金茂府这样的非外环外改善型楼盘，直接的影响不会非常“显性定量”，但会正向带动改善客户的楼市预期，进而形成“好政策+好项目”的同频共振，促使项目更好的市场表现。
“更多的是一种对购房者信心提升、对市场预期好转的正向促进。”王丽萍表示，新政落地后，“不少客户对楼市更积极，会主动出来看房了，对项目有比较大的助力。”
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，“沪七条”新政亮点多，对于降低购房成本和激活合理住房消费需求具有积极作用，也惠及了刚需和改善型住房需求。预计国庆假期后，全国各地购房政策调整优化的节奏会加快，各类新政策为房地产市场向好发展，持续构建“房地产牛”创造更好的基础。
“上周（9月23日——9月29日）上海共有18个新盘入市，总面积达到52.75万平米，以改善型项目为主。随着新盘供应量加大，上海楼市会非常热闹。”中原地产市场分析师卢文曦认为，“沪七条”将有效提振市场信心、稳定预期，叠加传统的“金九银十”销售旺季，今年第四季度成交量有望走出“翘尾”行情。
“’银十’目前来看肯定是会来的，尤其对于优质热盘会热上加热，11月应该也预判会有政策延续的向好效果。”王丽萍透露，基于这样的预判，中环金茂府将趁热打铁：此次开盘后，该项目另有100套房源计划将在今年11月份推出。
可以看到，相比其他一线城市如广州等，上海楼市的“工具箱”中仍有余地。“其实市场上也在期待，比如放开对单身人士的购房限制，这一类的政策以及包括像现在的置换链条还没有完全打通。”王丽萍透露，仅从中环金茂府来看，认筹期间仍有不少手头房子正在挂牌、不能在约定时间内筹集首付款的意向客户，无法满足认筹条件，“今天（10月7日）上午就有不下10组客户了，很想买中环金茂府，但房子没卖付款不符合要求，非常遗憾”。
“上海存在大量的置换需求。如果能够将这一类客户盘活的话炒股什么叫加杠杆，将给上海新房市场带来巨大的客流量，也将助力上海的新房市场、土地市场、二手房市场能够形成一个正向循环。”王丽萍肯定地表示。